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How to Deepen Housing Reform
  

摘要

随着我国住房制度改革的不断深化、居民购房热情的不断升温, 住房金融业务得到了快速发展。个人住房贷款凭借较高而稳定的收益和较低的风险受到各家商业银行的青睐,在银行贷款中所占比重逐渐提高,个人住房抵押贷款业务已成为商业银行贷款业务的主要组成部分,对于完善商业银行资产结构和提高经营效益发挥着越来越重要的作用。然而,在大力发展个人住房贷款业务过程中,其规模不断扩大,与此同时,个人住房信贷不良贷款率也在逐步上升,该项业务中存在的问题和风险也逐步暴露出来,不利于经济的健康发展。我国个人住房贷款业务还处于发展初期,还存在很大的风险和隐患,因此有必要对我国商业银行个人住房贷款风险进行较为系统的研究。基于此,本文结合个人住房贷款的现状,对其中存在的风险及成因进行了仔细分析,指出了四大方面的风险,从三大方面分析了风险存在的成因,并且针对这些风险从内部和外部分别提出了多项防范措施,为完善我国个人住房贷款风险管理体系提供参考。
关键词:个人住房贷款;风险分析;防范对策

 

ABSTRACT

Along with the deepening housing reform, residents purchase warm's rise in housing finance business has been a rapid development. Individual housing loans with high and stable returns and low risk of being favored by various commercial banks, the proportion of bank loans increased gradually, personal housing mortgage loan business has become a major commercial bank lending component, for improve the commercial bank asset structure and improve operational efficiency is playing an increasingly important role. However, in individual housing loans to develop the course, its been expanding at the same time, non-performing loan rate of individual housing credit is gradually increased, the business problems and risks are gradually exposed out, is not conducive to economic healthy development. Individual housing loan business in China is still in its infancy, there are significant risks and hazards, it is essential to China's commercial banks to the risk of individual housing loans for more systematic research. Based on this, this paper, the status of individual housing loans, of which the risks and causes were analyzed in detail, pointing out that the four major areas of risk, from the three major aspects of the causes of the existence of risk and these risks from internal and external separately proposed a number of preventive measures to improve our risk management system of individual housing loans for reference.
Key words: personal housing loans; risk analysis; preventive measures

 

第一章 绪论

第一节 选题的背景及意义

一、 选题依据

二十世纪九十年代以来,随着我国经济的持续发展和居民生活水平的不断提高,城镇住房建设和商品化的步伐进一步加快,房地产业已经成为国民经济的支柱产业,与此同时,商业银行个人住房贷款业务也得到了迅猛发展,目前金融机构的信贷资金己经成为我国居民个人住房消费最重要的资金来源并有不断上升的趋势。但我们也注意到由于中国房地产市场起步较晚、管理体系还很不成熟,个人住房贷款的风险日益显现。个人住房贷款当中存在的问题和潜在的风险正受到社会各界的广泛注,加强个人住房贷款风险的防范己迫在眉睫。
(一)、选题的背景
长期以来我国一直实行计划经济条件下的住房非商品化政策,住房分配是一种最大的福利。随着改革的逐步推进。其弊端日益显现:一方面传统的福利分房体制无法满足居民日益增加的住房要求,另一方面是国家和建房单位不堪重负,造成住房投入资金的非良性循环。为了革除这一弊端,我国从1980年起开始进行城镇住房体制改革,期间经历了四个大的发展阶段:即1980—1988年的住房改革试点起步和房改金融业务创立阶段;1989—1993年的住房改革的全面起步和住房公积金的建立阶段;1994—1998年的住房改革的全面推进和住房金融制度的初步确立阶段;1998年7月至今的住房改革的深化和住房金融的全面发展阶段。发布了《关于全国城镇分期分批推行住房制度改革方案》《关于继续积极稳妥地推进住房制度改革的通知》《关于深化城镇住房制度改革的决定》《个人住房担保贷款管理试行办法》《住房公积金管理条例》等一系列纲领性文件。经过多年的改革,从1998年开始全国的住房发展呈现出一些新的特点(1)全国停止了住房实物分配,各地住房分配货币化方案陆续出台。(2)现有公房改革继续稳步推进,住房二级市场开放步划加快。(3)住房金融进入快速发展时期。近年来,国内各商业银行个人住房贷款业务呈现持续、稳健发展态势,个人住房贷款业务己成为商业银行有效调整信贷结构,提高经营效益的新支点。它是当前商业银行资产类别中质量最高、盈利最有保证的贷款品种之一,也是商业银行效益的重要增长点。
(二)、选题的意义
个人住房贷款业务是商业银行效益的重要增长点。事实上,个人住房贷款的风险始终存在,个人住房贷款属于中长期信贷,其还款期限通常要持续20— 30年左右,在这段时间中个人资产和信誉状况面临着巨大的不确定性,信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生,尤其在经济萧条期,这种情况一旦大量出现,往往就可能转换为银行的贷款风险,还会造成严重的后果。这方面我们有过严重的教训,上世纪80年代发生的美国储贷危机和1995年日本住房金融案件还有近两年的次贷危机,都与住房贷款风险有关,并且都说明了一个事实即住房贷款虽然相对比较安全,但其风险一旦形成,便会迅速扩展出现大面积的金融风波,危及整个金融市场和国民经济的发展。历史的教训值得我们引以为戒,对于还处在发展初期的我国住房贷款业务,更需要预防此类现象的发生。以避免给住房业和金融业带来难以预料的影响,制约我国经济的可持续发展。因此对商业银行个人住房贷款风险及管理进行系统研究,对商业银行防范住房贷款风险,保证贷款安全,防止金融风险的发生有着重要的现实意义。
 

第二节 国内外研究现状

一、国外研究现状

个人住房贷款最初起源于19世纪的英国,到20世纪初己作为一种主要的住房金融工具在美国和欧洲其他国家得到广泛发展。目前发达国家个人住房贷款市场己经非常成熟,并己经成为金融领域中一个非常重要的组成部分,发达国家关于个人住房贷款风险的相关研究也比较系统和完善。国外关于个人住房贷款风险的研究主要集中于以下几个方面:
1.个人住房贷款风险与LTV(loan-to-value)的关系
Quercia,kua,keenan等通过实证的研究,得出的结论是:住房净资产或贷款与住宅价值比率影响着违约决策①,贷款占房地产的价值越高,贷款的风险也就越
①约瑟夫·F·辛基 商业银行财务管理(中译本),北京:中国金融出版社,2001.
高。房地产的价值是动态的,或者说房地产的价值虚拟化程度较为严重,因此房地产的泡沫程度也与住房抵押贷款风脸高度相关,一旦房地产泡沫消失,房价下
降,个人住房贷款风险将会升高。
2.个人住房贷款工具的风险比较研究
Ying-Foon Chow等①研究发现35%的香港个人住房贷款采用的浮动利率加可变期限 (variable tenor VRT)的办法。随着利率的变化,虽然每月偿还额不变,但贷款到期日则要进行相应调整。他们应用数学模型对VRT抵押贷款价值进行分析,并从借款人的视角出发VRT比VRP(固定期限可变偿还额抵押贷款)更实惠。但是如果将贷款期限一上先考虑在VRT贷款中则两种贷款的差异性变得不显著。
3.应用期权理论研究个人住房贷款违约风险
Kau②应用有要求权法 (contingent claim approach)把违约看作是一种合理的决策,他们认为当住宅价值降到低于抵押贷款价值时违约就会发生。该方法将策略性违约看作是对抵押贷款本身的一种卖出期权,即将住宅卖给贷款人以换取免除抵押贷款责任的选择权。
4.个人住房贷款违约风险与信息不对称、道德风险
Lisa研究了在信息不对称的条件下,由于借款人的风险类别是一种私人信息,只有借
款人自己最为清楚,贷款人却知道不多。因而就会存在分离均衡 (separating equilibrium),
高风险的借款人就会选择浮动利率抵押贷款,低风险的借款者则会选择固定利率抵押贷款。因此,贷款人的贷款选择倾向应该是被贷款人当作鉴别高风险与低风险借款人的一种违约风险信号。
5.个人住房贷款违约风险微观因素研究
Sanchez和 Deng选择了贷款特征和当地的经济特征来预测和计算违约概率以及可能招致的损失。Wilson应用1992—1995年加利福尼亚的数据估计了损失
①王福林,田传浩,阙伟亚 国外个人住房抵押贷款风险研究新进展及我国的启示,中国房地产金融,2003(8)
②余丽鹏 行为金融学对经济现象的透析.管理科学文摘,2003(8)

函数。他们发现,驱使违约的主要动因是房价的变化,之后才是贷款特征、LTV、资产类型、贷款规模和县区等因素。Deng santos和Silva利用借款人的特征变量
如月付款额与月收入比率预测违约风险。Robert研究了邻居特征对个人住房贷款违约风险的影响。该研究试图辨别邻居的种族、收入对住房抵押贷款借款人信誉的影响。
 

二、国内研究现状

我国个人住房贷款一级市场还刚刚起步,市场运作还不规范。商业银行自行制定一套标准,相互间缺乏一致性和协调性,就是同一家银行的个人住房贷款业务基础资料登记也很不规范。反映借款个人特征、住房特征的信息严重不足,信息失真严重。我国个人住房贷款的研究主要集中于以下方面:
1.贷款证券化
汪利娜,张其光等人①在对比国外在贷款证券化的基础上,认为中国抵押贷款市场存在着许多不足之处,如我国的个人信用制度不健全,居民收入的不透明使商业银行很难掌握其资产和信誉等情况。因此,他们认为我国证券化应做以下探索:第一,在央行的监管下,通过立法,成立全国性的抵押证券公司。第二,就抵押证券公司的发展战略而言,在起步阶段,
应借鉴香港和加拿大的经验,尽早地推出抵押贷款保险计划。
2.住房贷款提前还款违约风险
张红、谢东海等人②分析研究了提前违约风险的产生机理,认为我国首先应该从法律上对提前违约风险进行清楚地界定,同时提出一些具体措施以防范个人住房贷款提前违约风险。
3.从保险的角度看个人住房抵押贷款的违约风险
侯新贷等人③从保险的角度分析我国个人住房抵押贷款保险的现状,并提出我国在降低保险费率加大保险和个人住房抵押贷款之间配合方面一些具体措施。
①汪利娜 中国推行抵押贷款证券化的理性思考及制度安排.中国房地产金融,2002(9)
②张红 个人住房按揭贷款提前偿付风险问题研究,中国房地产金融2002(10)
③侯新贷 田策 住房抵押贷款保险研究(J),中国房地产金融2002(11)
4.风险指标化
丁磊①研究并建立了个人住房贷款风险函数,他认为个人住房贷款风险是以下因素的函数:
Xl—国家经济、金融政策调整
X2—区域经济环境比变化
X3—房地产行业周期变化
X4—房地产开发商的投入
X5—内资银行无序竞争
X6—借款人自身情况变化
X7—银行内部管理不善
该研究在风险指标化方面取得比较大进展,但由于我国当前房地产市场发展时间较短,研究指标并没有得到有效的验证,各指标在影响风险产生的程度上并没有进行量化,因此,该研究很难具有操作性。
来源:英联邦@留学生论文代写() 专业英语论文代写

 
 
 
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